十一特別節(jié)目：2014企業(yè)家眼中的中國地產(chǎn)懸疑。本期節(jié)目合輯專訪萬達集團董事長王健林、SOHO中國潘石屹夫婦、中坤投資集團董事長黃怒波、福耀玻璃董事長曹德旺、銀泰集團董事長沈國軍。共同剖析地產(chǎn)現(xiàn)狀，預測中國房地產(chǎn)市場走勢。

　　“房地產(chǎn)崩盤是遲早的事，有房趕緊賣是明智的人”，福耀玻璃董事長曹德旺，在自己6000平方米的豪宅里，對當下?lián)渌访噪x的房地產(chǎn)走勢，做出了令人稍感意外的判斷。

　　作為制造業(yè)為數(shù)不多的巨頭，曹德旺對于房地產(chǎn)的預言可謂來自切膚之痛，在地產(chǎn)業(yè)鏈條成為經(jīng)濟主要增長方式，而迅猛發(fā)展的十年內(nèi)，原材料價格、土地價格、用工成本的飆升，讓實業(yè)主們苦不堪言。加之信貸、投資與政策持續(xù)為地產(chǎn)領域所吸引?！澳闳舭埠?，便是晴天霹靂”成為堅守實業(yè)、遠離地產(chǎn)的曹德旺們，始終無法言說的獨白。直到今天，機會來了。

　　從1998年住宅地產(chǎn)市場化改革至今，中國樓市歷經(jīng)房價高潮迭起的集體記憶，也數(shù)次感知政策強制下的行政降溫。瞬息萬變，風風火火一直是輿論眼中，地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)氣質(zhì)。而16年來，觀察中國房地產(chǎn)界的人物群像，卻極為罕見的如今天這般，充斥著，冷靜、沉默、憂思、疑惑、謹慎等復雜又矛盾的行業(yè)表情。難道樓市的變局之年真的到來了？

　　相比地產(chǎn)鏈條消費終端的購房者和個人投資者，從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家，更加緊扣市場與政策的脈搏，他們勝敗存留的田野生態(tài)，將很大程度上佐證，中國樓市未來的起落。

　　潘石屹夫婦：我們不看好中國的住宅市場

　　“我們不看好中國的住宅市場，過去幾年里，在寬松貨幣政策下的房價猛漲，很難再維系。”SOHO中國董事長潘石屹略顯慶幸地談起自己幾年前就做出的戰(zhàn)略選擇。

　　“我們還是看好北京、上海這些一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、商鋪，這是我們的基本判斷”。以他的觀察，住宅的租金回報率只剩1%，已經(jīng)非常之低。而寫字樓的租金回報率至少在6%。與此同時，對于中國二三線城市存在的商業(yè)地產(chǎn)泡沫，潘石屹也頗為認同。

　　夫唱婦隨，“這就是我們把重心放在北京上海的原因”SOHO中國CEO張欣說，“這里有足夠多的白領，而二三線城市是缺乏這類消費人群的”。

　　商業(yè)地產(chǎn)的轉型陣痛

　　如今在地產(chǎn)商中，持有型商業(yè)物業(yè)轉型寫字樓，似乎已成為最時髦的救命稻草?！叭绻欣]有旅游地產(chǎn)的話，將死無葬身之地”，作為中國房地產(chǎn)紅利最早的民營經(jīng)濟獲益者，自嘲從一無所有成長為傳統(tǒng)土豪的黃怒波，也經(jīng)歷著這種陣痛。

　　房地產(chǎn)和旅游投資是黃怒波的中坤集團兩大主營業(yè)務。在他當年的戰(zhàn)略判斷中，由于中國經(jīng)濟高速增長，所有資產(chǎn)價格也必將隨之走高，希望持有1千萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)不賣，因此至少保證資產(chǎn)溢價能超過企業(yè)貸款所繳納的利息。直到互聯(lián)網(wǎng)電商時代，顛覆了傳統(tǒng)零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式。“這是致命的”黃怒波口吻變得肯定，“所有傳統(tǒng)買衣服的鋪子都不可能掙錢，電商這幾年的殺傷力太強，所以這個時候持有大量的物業(yè)就變成了災難?！?/p>

　　黃怒波：大多數(shù)地產(chǎn)商這次都過不去

　　基于這種判斷，黃怒波和他的中坤投資集團開始了轉型之路。其中最具標志性意義的舉措，就是將北京大鐘寺大面積的商鋪改成寫字樓，即便在遷移商戶、寫字樓改造過程中，中坤經(jīng)歷了包括融資困境、上榜失信人名單等問題，但也絲毫無阻黃怒波的轉型決心?！暗禺a(chǎn)商開始完蛋了，如果說轉型的好，就能撐過去不餓死，如果不好，大多數(shù)地產(chǎn)商都過不去。中國經(jīng)濟還有兩三年的困難期?！秉S怒波說。

　　話至如此，新的猜想在于，當所有商業(yè)地產(chǎn)轉型求生的希望都放在寫字樓上時，位于一二線城市的寫字樓市場，又是否會因為過剩而產(chǎn)生泡沫呢？

　　商業(yè)地產(chǎn)的泡沫風險

　　“中國商業(yè)地產(chǎn)將比住宅地產(chǎn)摔得還要慘”在兩年之前，銀泰老總沈國軍就做出了這樣的預言。時至今日，他依然不改當時的觀點。即便住宅地產(chǎn)現(xiàn)在面臨很大問題，但依然可以通過調(diào)價、促銷、取消限購、放松房貸等措施這些去消化部分存量，有些城市政府還可以收購過剩產(chǎn)能作為廉租房。但如果建了過量的商業(yè)地產(chǎn)，房企沒有招商能力、經(jīng)營能力、管理能力，政府也無法有效管理，收拾殘局?！艾F(xiàn)在各地開放商的商業(yè)地產(chǎn)項目，同質(zhì)化非常嚴重。兩年前，光是成都的高新區(qū)，在做大型商業(yè)物業(yè)的就有一百多個。浙江的某個縣級市，單體超過十萬平米的購物中心就有20個。與此同時，中國大陸真正有大型商業(yè)物業(yè)招商營運能力的地產(chǎn)開發(fā)商，也就五六家?！?沈國軍說到。

　　有關2014房地產(chǎn)的民間輿論，最大的特色在于，看到地產(chǎn)商日趨緊縮與分化，許多購房者以觀望的情緒，等待買方市場的不期而遇。這也成為許多房企在今年降價保量的直接原因，甚至成為壓倒部分房企的最后一根稻草。正如黃怒波的觀察，“好的時候什么都好，壞的時候厄運都來了?！?/p>

　　“房地產(chǎn)商開始兩極分化”SOHO中國CEO張欣也贊同這樣的行業(yè)趨勢。像SOHO這樣的公司，貸款量非常低，企業(yè)負債率從未超過10%，手上也拿著大把現(xiàn)金，就等待著誰的項目要賣我們買。還有一類，貸款量已非常高，銷售也賣不動。未來的十年，房地產(chǎn)進入一個緩慢增長期的話，現(xiàn)在這五萬家開發(fā)商肯定有相當一批被吃掉。

　　金融界已把地產(chǎn)劃到限貸和危險的行業(yè)

　　房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對于資金周轉速度的要求非常高。多年以來，一些中小型地產(chǎn)開發(fā)商，通過銀行信托，第三方理財?shù)雀鞣N金融產(chǎn)品取得資金，造成獲取資金的成本高企?；蛟S正因為看到了衍生金融產(chǎn)品，類似的潛在風險。銀監(jiān)會在本月初對信托行業(yè)做出預警，謹慎將資金流入房地產(chǎn)項目投資領域。

　　國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為68個和67個。面對市場的不安，地方政府救市的動作如約而至。近日，繼珠海取消限購政策后，在全國大中城市中，只剩下北上廣深和三亞5個城市仍然堅守嚴格限購的堡壘，尚未作出調(diào)整。以杭州與南京取消限購后成交量的有效回暖的數(shù)字來看，房屋均價并沒有攀升。目前限購政策放開的效果，更傾向于開發(fā)商的資金回籠，以及年度銷量的旺季沖刺。

　　“現(xiàn)在整個地產(chǎn)業(yè)不是限購松綁能解決的問題，而是貸款困難，整個金融政策的問題。整個金融界已經(jīng)把地產(chǎn)劃到了一個限貸的行業(yè)，危險的行業(yè)當中?！敝欣ね顿Y集團董事長黃怒波談及這個話題頗為沉重。正如近期各地政府相繼出臺的，放寬首套房認定，降低首套房商貸利率等呼吁一樣，地方政府“落花有意”依然難阻銀行大佬們“流水無情”的踟躕不前。銀行對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是民營企業(yè)的惜貸，加速著地產(chǎn)商們的憂慮。

　　“很多企業(yè)真的只差那一口氣就活過來了”

　　進入2014年，經(jīng)濟下行風險抬頭，外加近兩年不斷新冒出的不良資產(chǎn)，銀行逐漸加強風控手段。信貸結構上傾斜大型國有企業(yè)，而民營企業(yè)和中小企業(yè)的貸款審批更加嚴格，這種惜貸謹慎尤其體現(xiàn)在地產(chǎn)項目中。中坤集團旗下的北京大鐘寺項目，也因銀行不愿提供十幾億的貸款，使得黃怒波無奈出讓該項目的股權與債權，從而與自己一手培育起來的優(yōu)質(zhì)項目失之交臂。

　　“很多企業(yè)真的只差那一口氣就活過來了”金融危機期間，因高調(diào)收購冰島土地而名聲大噪的黃怒波，對此無可奈何。

　　房企要想活下去 必須具備的三種特質(zhì)

　　一葉知秋，而秋天來了，冬天還會遠嗎？因此在大型地產(chǎn)商都在備好過冬干糧的今天，未來幾年的行業(yè)洗牌中，強者愈強，弱者出局。能活下來的房地產(chǎn)企業(yè)一定具備三種特質(zhì)，首先是手中充足的現(xiàn)金流，其次是較低的資產(chǎn)負債率，最后果斷的轉型策略，主動擁抱新的商業(yè)思維模式，如互聯(lián)網(wǎng)。而這三樣也僅是基本素質(zhì)。

　　中國房地產(chǎn)是否真的要崩盤

　　說了這么多，房地產(chǎn)真的遲早要崩盤嗎？

　　不會那么糟糕。第一，中國房地產(chǎn)按揭比例高，都是30%的首付款，信貸杠桿率不算高。

　　第二，中國的就業(yè)率還可以，使得購房市場能夠保持持續(xù)的支付和還款能力。

　　第三、中國畢竟城市化才剛剛開始，城鎮(zhèn)化建設就必然涉及醫(yī)院、學校、住房、商場等設施，這其中房地產(chǎn)是主要行業(yè)。這一點始終被包括任志強、王健林在內(nèi)的知名地產(chǎn)商，作為地產(chǎn)朝陽產(chǎn)業(yè)的判斷依據(jù)，所反復強調(diào)?；谶@一點，即便地產(chǎn)暴利難以為繼，但是崩盤幾乎無可能。

　　第四，商品住房的需求目前的雖然在降低，但政府所主導的保障型住房，以及所對應的住房剛需還將持續(xù)升高。正如《北京市住房保障條例》出臺，解決保障型剛需一樣，保障型住房系統(tǒng)的假設，還需要依賴各地政府的決心和效率。

　　第五，作為許多地方政府土地財政，債務抵押的支撐，房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟的共生程度非常高。盡管中國經(jīng)濟已到了對于結構畸形不得不調(diào)整的地步，盡管土地財政和地產(chǎn)投資拉動，已到了難以為繼的地步。盡管央行經(jīng)濟學家認為，各銀行對于房地產(chǎn)總貸款其實不超過25%的判斷，為了避免可能的經(jīng)濟硬著陸和金融系統(tǒng)性風險，政府估計也終將管不住那只躁動的手。

　　住宅地產(chǎn)的變數(shù)

　　那么，中國住宅地產(chǎn)的變數(shù)究竟在哪兒呢？

　　站在“金九銀十”的今天，關于中國房地產(chǎn)行業(yè)2014的終極猜想，大多都將結論建立在這兩個月的市場數(shù)據(jù)上。但在市場化程度依然不高的中國房地產(chǎn)行業(yè)，以這兩個月的銷售趨勢，很難佐證更長時間內(nèi)錯綜復雜的地產(chǎn)變局。

　　房產(chǎn)稅的醞釀出臺

　　房產(chǎn)稅將直接打擊手中握有多臺住房的人，對于驟然升高的住房持有成本，和空間漸窄的溢價前景，與其放在手里承擔大量稅費，還不如將房子推回到二手市場，從而提高二手住房市場的供給量。

　　而一直聲稱將要出臺的房地產(chǎn)稅，卻一直遲遲未見實行。在SOHO中國CEO張欣看來，可能與經(jīng)濟放緩有一定關系?！暗欠康禺a(chǎn)稅是遲早要推的，所以你在買房的時候就會想，我還要不要買呢？”張欣說。

　　對此中坤集團董事長黃怒波認為，“房產(chǎn)稅出臺后，對于投資性購房的抑制和對二手市場的供給，將讓房價回歸正常。”

　　反腐敗，不動產(chǎn)登記條例的存量擠出

　　從房地產(chǎn)價格飛漲的年份至今，大量的官員、國企腐敗分子手里控制主要資產(chǎn)都是房地產(chǎn)。蒼蠅老虎一起打，高層反腐力度和決心空前，由此住房市場上將逼出許多二手房屋供給。比起不用署名的現(xiàn)金，哪個腐敗份子還會將贓款寄托在處處有名可查，有線可尋的房屋資產(chǎn)上呢？

　　明年開始每一套房屋都要進行所有人登記?！恫粍赢a(chǎn)登記條例》浮出水面，將成為“非法收入來源”，這部分房屋資產(chǎn)持有者們，寢食難安的心魔。

　　在房價猶豫不前的時段，住宅地產(chǎn)個別城市的“鬼城”案例，又開始有了作為談資的市場。中國經(jīng)濟的宏觀面與微觀面始終存在著感知背離。從一般供求判斷看來，一二線城市的房價取決于流動人口，三四線城市的房價取決于歸鄉(xiāng)人口。房地產(chǎn)過剩的產(chǎn)能往往產(chǎn)生在三四線城市，這里的基礎支付能力有限，而投機泡沫卻因為眾多歸鄉(xiāng)資本而吹大，但不至于構成結構性的過剩。

　　即便一線城市仍有消化需求的空間，而來自上海某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，8月份，北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4.4個城市的存銷比依然偏大，庫存去化壓力尚存。

　　回歸市場全民冷靜的時代

　　無論是政府、購房者、開發(fā)商、投機者，中國房地產(chǎn)都將走入一個增長冷靜、情緒冷靜、預期冷靜，進而全民冷靜的時代了。

　　尊重市場、回歸市場。如果政府冷靜的結果是，解禁對于地產(chǎn)過多的行政干預，勇敢剝離土地財政的惰性思維，構建有效的保障性住房需求體系；如果開發(fā)商冷靜的結果是回調(diào)行業(yè)暴利的預期，把精力資源集中在產(chǎn)品及服務的水平之上，把擴張的沖動建立在合理的需求判斷之上；如果購房者冷靜的結果是，將住房的消費屬性作為主體來看待，將購房的需求僅以財富承受范圍來評斷；如果2014的中國地產(chǎn)懸疑，為這個國家?guī)淼氖穷愃频乃伎?，那么?014的冬天也能平添一絲暖意，迎接春天的到來。

責任編輯：趙翠翠